Indagine sul Mercato Fondiario

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Indagine sul Mercato Fondiario

Descrizione

Cos'è

Il Centro di ricerca Politiche e Bioeconomia effettua fin dagli anni Cinquanta una Indagine annuale sul mercato fondiario, i cui principali risultati vengono pubblicati in un capitolo dell’Annuario dell'agricoltura italiana. L’indagine consente di fornire una sintesi dettagliata dell'andamento generale del mercato fondiario attraverso l’elaborazione di prezzi medi della terra e indici su base regionale. I valori così ottenuti sono da considerarsi indicativi dell’evoluzione in atto nel mercato fondiario. Nel 1994 si è proceduto ad una revisione del sistema di rilevazione che, tra l’altro, ha consentito di creare una Banca dati territoriale dei valori fondiari a partire dal 1992. All’indagine partecipano le Sedi regionali del Centro di ricerca, coordinate per questa attività da Andrea Arzeni della Unità Organizzativa delle Marche

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Banca dati dei valori fondiari

Per giungere alla stima dei valori fondiari medi e conseguentemente alle variazioni annue si è proceduto alla definizione dei valori fondiari per diverse categorie di coltura che localmente possono assumere prezzi abbastanza diversi in conseguenza delle caratteristiche dei terreni (asciutti/irrigui, grado di fertilità, suscettività a trasformazioni fondiarie). Al fine di garantire una sufficiente differenziazione sono stati rilevati i prezzi medi per 11 tipi di coltura in ognuna delle 794 regioni agrarie, ridefinite in base alle 767 regioni agrarie identificate originariamente dall'ISTAT. Gli 11 tipi di coltura rappresentano l’intera Superficie Agricola Utilizzata (con l'esclusione della categoria “Altre colture permanenti”, rappresentata essenzialmente dai castagneti). I prezzi medi regionali e gli indici di variazione annua, aggregabili per area geografica e tipo di coltura, sono stati ponderati sulla ripartizione colturale riferita all’epoca del Censimento dell’Agricoltura del 1990, 2000 e 2010 a livello di regione agraria. Viene effettuata una interpolazione lineare annuale dei dati di superficie per coprire gli anni intermedi tra i Censimenti. I valori post 2010 sono aggiornati in base alla ripartizione colturale rilevata a livello di regione dall’Indagine sulle strutture e produzioni 2013, in attesa che siano disponibili nuovi aggiornamenti dall’ISTAT.

Per quanto riguarda i prezzi, sono stati esclusi quelli che non davano la garanzia di un mercato sicuramente riferibile alla utilizzazione agricola dei terreni. I prezzi si intendono relativi al suolo nudo, con l’esclusione ove possibile degli investimenti fondiari (fabbricati, piantagioni, ecc.). La scelta dei prezzi per gli 11 tipi di coltura è stata effettuata rilevandoli attraverso interviste a mediatori e ad altri operatori del settore.

L’elaborazione delle informazioni sui prezzi della terra consente di ottenere una Banca Dati dei Valori Fondiari (BDVF) che riporta la media dei valori fondiari per 5 tipi di coltura a livello provinciale con suddivisione per zona altimetrica. Per meglio evidenziare la variabilità del valore della terra sono riportati anche i valori (medi) minimi e massimi rilevati in specifiche regioni agrarie. Nell’ultima colonna è stata riportata la superficie totale relativa a quella zona e a quel tipo di coltura. I 5 tipi di coltura sono ricavati dall'aggregazione dei seguenti 11 tipi di coltura rilevati durante l'indagine:

A) SEMINATIVI
1 - Seminativo irriguo (escluso orticole)
2 - Seminativo asciutto (escluso orticole)
5 - Orticole, floricole e vivai

B) PRATI E PASCOLI
3 - Prato permanente
4 - Pascolo

C) FRUTTETI E AGRUMETI
6 - Frutteto
7 - Agrumeto

D) OLIVETI
8 - Oliveto

F) VIGNETI
9 - Vigneto DOC
10 - Vigneto uva da tavola
11 - Vigneto non DOC e altro

La banca dati è disponibile dal 1992. Sono previsti aggiornamenti annuali. Il CREA-Politiche e Bioeconomia autorizza la riproduzione parziale o totale del contenuto della banca dati con il solo obbligo di citazione della fonte (licenza Creative Commons - Attribuzione - versione 4.0). Per maggiori informazioni sulla metodologia applicata si veda il volume dal titolo "Il mercato fondiario in Italia" a cura di Andrea Povellato.

Le rilevazioni sono state realizzate allo scopo di evidenziare la situazione congiunturale del mercato fondiario e possono riflettere soltanto in parte la complessa varietà di situazioni e valutazioni che caratterizza le transazioni dei beni fondiari. Pertanto i valori contenuti nella BDVF rappresentano indicazioni di larga massima degli effettivi valori di mercato per beni fondiari specifici e vanno intesi soltanto come un ausilio della stima, effettuata da un tecnico professionista, che rappresenta l'unico elaborato in grado di motivare il valore da attribuire ad uno specifico bene fondiario.

La banca dati riporta un elenco di valori medi che non sempre riesce a rendere conto della composita articolazione che si registra nei mercati locali. L'indagine consente anche di identificare i prezzi per alcuni tipi di fondi rustici, espressi in termini di valori minimi e massimi. Tali valori sono inseriti come di consueto nell'Appendice dell'Annuario dell'agricoltura italiana e consentono di evidenziare ulteriormente il grado di variabilità dei valori fondiari. Le tabelle sono disponibili nelle pagine dedicate a “Esempi di valori fondiari e i canoni di affitto”.

Si ricorda che le stime sono aggiornate periodicamente, quindi i dati contenuti in questi file sostituiscono completamente le serie storiche pubblicate in precedenza.

Esempi di valori fondiari e canoni d'affitto

L'indagine consente di identificare, oltre ai valori fondiari medi riportati nella Banca dati dei valori fondiari, i prezzi per alcuni tipi di fondi rustici, espressi in termini di valori minimi e massimi registrabili durante l'anno di indagine nel mercato locale. Ciò porta ad evidenziare ulteriormente il grado di variabilità a cui sono soggetti i valori fondiari anche nel caso di specifiche categorie e ambiti territoriali.

Si ricorda che tali valori si riferiscono a terreni e/o intere aziende per i quali è stata registrata una significativa attività di compravendita o di affitto. Quindi è probabile che le tipologie di terreni marginali siano meno rappresentate, in quanto normalmente sono oggetto di attività di transazione molto modeste. Le quotazioni riportate possono riferirsi a fondi rustici comprensivi dei miglioramenti fondiari.

Tali valori sono presentati nell'Appendice dell'Annuario dell'agricoltura italiana a partire dagli anni cinquanta.